REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信赖基金）是指正在证券生意所公然生意，通过证券化办法将具有接续、牢固收益的不动产资产或权柄转化为活动性较强的上市证券的尺度化金融产物。

　　纯洁来说，REITs通过召募浩瀚投资者的资金，用于投资不动产资产来得回收益。与股票和债券比拟，REITs具有相对中等危急、中等收益的特性。

　　2020年4月30日，中邦证监会、邦度兴盛鼎新委结合公布《合于推动根基办法范围不动产投资信赖基金（REITs）试点合联使命的合照》，显着恳求正在根基办法范围推动不动产投资信赖基金（以下简称根基办法公募REITs或公募REITs）试点使命，也代外着境内根基办法公募REITs试点正式起步。

　　根基办法公募REITs收益依赖于根基办法项目运营发作的收益，重要影响成分包罗根基办法项目所属行业的均匀收益程度、项目本身的运营情景等方面。

　　根基办法公募REITs是邦际通行的筑设资产，具有活动性较高、收益相对牢固、平安性较强等特征，能有用盘活存量资产，填充而今金融产物空缺，拓宽社会资金投资渠道，晋升直接融资比重，巩固资金墟市任事实体经济质效。短期看有利于通常筹集项目资金金，低落债务危急，是稳投资、补短板的有用计谋器械；永远看有利于美满积存转化投资机制，低落实体经济杠杆，鞭策根基办法投融资墟市化、楷模化强健兴盛。

　　1.宇宙各区域相符条款的项目均可申报。中心撑持位于京津冀协同兴盛、长江经济带兴盛、粤港澳大湾区修复、长三角一体化兴盛、海南周至深化鼎新盛开、黄河道域生态偏护和高质料兴盛等邦度巨大政策区域，相符“十四五”相合政策策划和践诺计划恳求的根基办法项目。

　　2.试点重要包罗下列行业：交通根基办法、能源根基办法、市政根基办法、生态环保根基办法、仓储物流根基办法、园区根基办法、新型根基办法、保护性租赁住房，探究正在水利办法、旅逛根基办法等其他根基办法范围发展试点。

　　倘若说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs能够被形势地知道为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了根基办法项宗旨“股东”，且基金上市之后也会有生意报价，与股票投资有殊途同归之妙。

　　差异于股票，公募REITs具有以下特征：起初，公募REITs墟市振动相对较小。公募REITs底层资产重要为成熟优质、运营牢固的根基办法项目，现金流预期相对显着，单元代价振动性规则上相对有限。其次，公募REITs收益的拉长空间相对有限。从物业运营角度来看，闪现物业收入大幅拉长或支持接续性高拉长的大概性较小。正在此根基上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分派比例不低于归并后基金年度可供分派金额的90%，收益分派机制相较股票更为苛酷。

　　一方面，公募REITs没有固定息金回报，其收益重要依赖资产自身的现金流发作才智，以及资产增值带来的份额代价晋升预期，会有必定的更改。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产自身的运营。因而，受基金打点人及资产运营打点机构才智的影响，存正在因为运营等成分变成单元代价下跌的危急。

　　差异于浅显公募基金，公募REITs具有以下特征：一是资金投向差异。公募REITs产物以具有接续、牢固策划现金流的一个或数个根基办法项目行为底层根基资产，而浅显公募基金重要投资标的为疏散化筑设的股票、债券等。二是收益原因差异。公募REITs收益原因重要为底层资产策划收益和物业资产增值收益，而浅显主动型公募基金除股息、息金收益外，还包罗通过聪明调剂投资组合获取的资金利得，指数型公募基金的收益情景则取决于指数出现。三是产物定位差异。公募REITs借助发行人、打点人正在根基办法项目运营及投资打点范围的专业上风及资源积蓄，通过运营保卫根基办法项目，来得回基金代价的不休晋升，而浅显主动型公募基金重要依赖基金打点人的主动投资才智，通过聪明筑设资产，竣工投资收益。

　　依照邦度发改委公布的《合于进一步做好根基办法范围不动产投资信赖基金（REITs）试点使命的合照》（发改投资〔2021〕958号），根基办法项目估计将来3年净现金流分配率（估计年度可分派现金流/宗旨不动产评估净值）规则上不低于4%。个中，可供分派金额测算是正在预测的假设条件与束缚条款下编制，所根据的各类假设具有不确定性。预测现金流分配率并非基金打点人向投资者保障本金不受亏损或者保障其博得最低收益的应允。

　　投资者正在较量差异项目时，不行简单看现金流分配率这一个目标，由于现金流分配率大概与根基办法项目类型合联。行为根基办法公募REITs底层资产的根基办法项目类型普通能够分为两类，一类是策划权类的项目（比方收费公道、污水垃圾执掌等），另一类是产权类的项目（比方物业园区、仓储物流等）。极度的，对付根基办法项目类型为策划权的项目，因为策划权存正在刻期，存正在根基办法项目代价逐年低落，到期大概趋于零的危急，因而策划权类项目基金分红中包括对投资者初始投资资金的返还，其现金流分配率举座来看也大概略高于产权类的项目。